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校外賃居資訊

【校外租屋相關資訊的問題】 【押金與定金的問題】 【簽約問題】 【解約、違約問題】 【轉租、分租的問題】 【修繕問題】
【隱私權問題】【費用(水、電、瓦斯)問題】 【房屋被法拍問題】  

【校外租屋相關資訊的問題】

Q1、我如果有校外租屋相關的相關問題要去哪裡詢問?

A1:自強樓五樓學生事務處生活輔導組詢問,聯絡電話:02-86625844。

 

【押金與定金的問題】

※押金、定金的問題,在學生中最常發生付訂拒租的狀況,請同學仔細閱讀,以避免重蹈覆轍。

Q1、定金、押金、租金三者有什麼不同?

A1:『定金』:是契約履行前的一種承諾,通常是在看屋後房客有意承租,房東亦願出租給他,房客會預先付給房東一定數量的金額,用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。民法第248條規定:「訂約當事人之一方,由他人受有定金時,推定其契約成立。」
『押金』:在法律上正式名稱為『押租金』,而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金等,其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償,以及在租約期滿時房客按時返還房子。
『租金』:向房東承租房子,必須定期支付的金額,直到租期期滿為止,通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式。

 

Q2、押金、定金各該收多少才合理?

A2:『押金』:雖然一般民間偶有收三個月押金甚至更高之習慣,但依據土地法第99條的規定,押金不得超過租金的二倍(即二個月相當金額),超過的部分房客有權利對房東主張用來抵付房租。不過,在實際運用上,房客行使抵付房租之權利時,應先向房東知會、與房東妥善溝通,避免紛爭。
『定金』:定金支付並無法定的上下限,通常房東會自訂金額請房客支付。有的房東會要求定金多至數萬元少至僅收5佰、1仟元。其實對承租的行為而言,不論定金的多少都是代表一種承諾,應依雙方租賃意願多強而決定數額,否則如有一方反悔,依民法第249條視錯在那一方,他方得請求沒收或加倍返還。

 

Q3、付定金時該注意什麼?

A3:房客所付的定金除了另有約定外,在履行契約時定金應可返還或可做為租金或押金的一部份,因此繳交定金時請千萬記得,請房東簽收收據,註明所支付的定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等,以避免任何一方發生付訂拒租卻又求償無門的情形。

 

Q4、定金支付了之後,若有一方反悔不租,定金可以拿回來或要求賠償嗎?

A4:依據民法第249條規定:「契約因可歸責於付定金當事人的事由,以致不能履行時,定金不得請求返還;」也就是說,當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時,是不可請求房東償還定金的。 「契約因可歸責於受定金當事人的事由,以致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受的定金;.」也就是說,當房東(受定金當事人)無法履行承諾將房子出租給房客時,房客是可要求房東加倍賠償的。 「契約因不可歸責於雙方當事人的事由,致不能履行時,定金應返還之。」也就是當碰到像是921大地震、颱風淹水等等,造成房子的損傷,或是在看屋時未談到的細節,在付定後簽約時雙方在細節部份無法溝通而致使任何一方不願承租時,另一方是不得扣下定金或是要求加倍賠償的。

 

Q5、當時房東在學校的BBS上面PO文表示房子有包含第四台,當時去看房子的時候也跟房東確認過,但是現在要搬進去住之前又跟房東確認一次,房東卻又說房子沒有第四台,但是這和他當時說的和BBS寫的不一樣,也已經付了4000元訂金,如果是這樣,我能否拿回訂金?

A5:將BBS站的招租廣告列印出來,作為與事實不符之證明,或是可以舉證當時房東表示有4台的承諾。即可於支付定金後,就合約細則無法協商至雙方合議,依民法249條第4款要求返還定金。

 

Q6、今天有去看到一個房子,有付了五千元的訂金,也有簽了一張收據,可是回家與家人討論之後家人不同意,於半個小時內就致電給房東,房東表示訂金不能退,這樣真的是對的嗎?

A6:依照民法249條,因無法歸責於受定金當事人,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。也就是說您付定金後,是您私人原因造成無法履約時,不得要求返還定金。

 

Q7、當初跟仲介商接洽了第一間房子,簽訂定金6000元的合約,可是房東反悔不租了,接下來 仲介又幫我們找了第二間房子,說要把第一間的訂金轉成第二間的訂金,然後我們有跟他口頭訂下第二間房子,可是沒有簽署任何契約,那現在如果第二間房子我們不租了,訂金能多多少少拿回來嗎。

A7:您可參酌民法第249條,不論收訂金或簽契約均不以書面為必要,若您因個人因素反悔,而無法歸責於房東或他方,訂金是無法取回的。

 

Q8、我付了一個月訂金3000,後來又看到更喜歡的房子,但是契約內容中,只寫從9月1日起,並無寫終止日,和各項約定,但有寫上姓名和電話,但我實際拜訪是9月6號,跟房東說要9月15號才要入住,請問我可以退回訂金嗎?

A8:依據民法第249條規定:「契約因可歸責於付定金當事人的事由,以致不能履行時,定金不得請求返還;…」也就是說,當房客(付定金當事人)無法履行承諾來承租房子時,是不可請求房東償還定金的。

 

Q9、我住的是一個月4300的小套房,房東規定一次繳半年的租金,我是靠打工來付房租的人,有什麼相關法律能抵制這個規定嗎?

A9:依民法249條之相關規定,契約因可歸責於付當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。也就是當時您看屋時,房東已明確告知『租金為半年繳付』而您未表示意見,且支付定金,也就是您已同意此項繳納辦法,故無法再以此為由,不願意一次繳納半年租金或將定金取回。

 

Q10、過年前預定搬家,但新的房東那,因屋內物品未清出,理由是沒時間且太匆促,無法找地方安置屋內物品,因此,我應他們要求付出五千元當訂金,並告知他們請他們清空屋子後通知我,待我確定屋況後,屆時才簽約,但今天簽約時,他們要求我付予從給訂今日2/11至3/2的房租,請問這是合理的嗎?我是否可以要求退回訂金呢?

A10:您在交付定金時確已明示『確定屋況後,屆時才簽約』,即表示出租人(房東)需將租賃物依民法423條「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人。」也就是房東於3月2日後才交付合乎使用之租賃物,租期即應自3月2日後起算。 依民法248條交付定金,推定契約成立。若依房東之租期依2/11起租,即顯見房東無法依約交付合乎使用、收益之租賃物,您可依民法249條第三款要求訂金返還。

 

Q11、房東不退押金,我該怎麼辦?我交屋時候是給仲介看的,這樣算交屋嗎?

A11: 1.租賃契約成立要件:標地物、金額、租期等重要事項,故您與房東之間的已清楚的合議上述要? 件,故契約已成立。 2.請您先寄存證信函予房東,告知租期已於某日終止,房屋亦已交由房東代理人點交完畢,請出 租人返還押金,請房東於文到後即刻處理。明確告知出租人,你們的主張。若房東依然不處理, 可至租賃物當地鄉鎮市公所,聲請調解或商請學校處理學生事務之工作人員,出面協調。 3.提醒您,警察通常不會受理民事糾紛,所以至警局提告,無法解決事情。

 

Q12、最近要重新簽約,房東將原本的生活公約放置於契約書當中,(例如:機車要停在車棚;禁止飼養寵物;拖鞋不能放室外...等),這樣如果違反生活公約是否算違約?房東有申明生活公約前三次會規勸,到第四次開始,若違反生活公約一次被他看到,他一次扣除押金兩百元,扣完為止。押金五千生活公約可以簽訂在契約書裡面嗎?有效嗎?請問有相關法律保障房客的嗎?

A12:根據『私法自治』原則,契約內容,只要不違反公序良俗及法律所規範之強制法規,只要雙方均同意契約內所訂立條款,契約即可成立。所以只要房東訂立的契約及生活公約未違返法律規定,而您與房東均同意契約條款,此契約即為成立。
建議您若對契約條款有所疑慮,不妨與房東商量並說明無法遵守之原因,請其將契約條款修改或刪除。

 

【簽約問題】

※ 提醒各位同學,租約的簽定在事前即要看清楚,同學們要有個概念:法律是保護懂得維護自己權益的人。因此,事後再去爭取所謂〝合理權益〞,很可能就為時已晚了。

Q1、各種不同版本的契約書是否都同樣具有效力?

A1:一般來講契約書會有書店文具店版本、崔媽媽版本、各校編寫版本、內政部版本或房東自行編寫版本等等,不管哪種版本的契約書,只要雙方對於契約內容表示同意、無異議且已經簽名及蓋章後,這份契約便已產生法律效力,雙方必需遵守履行。

 

Q2、如何選擇合適的契約書呢?

A2:其實契約書只要是不違反公序良俗及法律強制規定的事項,經過雙方同意後,都可以成為契約。契約書版本何者為佳?應視個人需要,如房屋較新、附加設備多或租金價額高,可考慮用較詳細之契約,如內政部版本;反之,一般居住使用,應選擇條文較少的為佳,一來簡單易懂,二來協商的空間大,例如崔媽媽版本。其次,凡是契約中未約定的部份,在法律的處理程序都是引用『民法』的規定,而一般來講,『民法』中規定,兼顧雙方,亦有公平之考量,對房客也有保障。

 

Q3、房東要求我去法院公證….『公證』?什麼是公證?為什麼要去公證?

A3:司法機關對於特定法律的關係或法律事實,證明其存在者,稱為公證。而租約至法院公證,就是以法院當第三人作證契約之行為。公證租約最重要的目的,是在保障當事人於他方不履行租約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行,而不需要曠日廢時的打官司。

 

Q4、哪裡可以辦理公證的手續?

A4:一般可以去所屬的地方法院或民間公證人處辦理。相關的訊息,請察看『各區地方法院聯絡資料』、『司法院公證事務說明』http://www.judicial.gov.tw/work/work06/work06-21.asp。

 

Q5、要如何辦理租約公證?

A5:請參閱崔媽媽基金會中的『如何辦理房屋租賃契約公證』

 

Q6、公證費用如何計算?

A6:就租金總額與房屋現值比較,取較高者,再加上保證金額,即為公證請求標的金額。如請求標的金額在20萬元以下者,則公證費用為1,500元整(因每件租約均附強制執行效力),其他部份可參考司法院網站。 『公證費用表』http://www.judicial.gov.tw/work/work06/work06-28.asp

 

Q7、未成年人所簽的契約有效力嗎?需要第三保證人嗎?

A7:民法第12條:滿20歲為成年。因此未滿二十歲之未成年人,訂約時最好得到父母、法定代理人或監護人的同意,簽約時由父母擔任連帶保證人,較能讓房東安心租給未成年的學生。但若有事實足以認定,租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生),依民法第77條但書規定,即使未得到父母同意,租約仍是有效。

 

Q8、租屋一定要簽契約嗎?

A8:其實,大部份的契約只需口頭約定就能成立,不一定要簽約才算數,但應特別注意的是,民法第422條規定:「不動產之租賃契約,其期限逾1年者,應以字據(書面)訂立之,未以字據訂立者,視為不定期租賃。」不過,因租賃期間常會涉及一些相關事項(如提前解約、修繕問題….等等),若無訂定書面契約,常會造成雙方對權利與義務的認知上有很大的爭議,且舉證不易。所以呢,白紙黑字寫清楚彼此的權利義務,以避免發生糾紛時,雙方在無憑無據之下各說各話,讓外人更難釐清事實的真相。

 

Q9、和房東僅簽了一份契約書,並由房東收走了,這樣對我們有什麼影響?

A9:簽定契約最好雙方能各收執一份,以免在發生糾紛時,房客不但無法再重新審視契約的條約,也不能正確的依所訂定的內容與房東做協商,對房客來說是非常沒有安全感。
另外,在簽訂契約時,對所增刪的條文應有雙方的簽章。若原本所簽契約並無做以上處理,就要擔心房東是否會擅自塗改契約內容,而造成房客權益的損失。
有時,房東也會擔心房客會拿契約去報租賃所得稅,因此就會主動〝沒收〞其中一份,讓房客無法憑藉契約來申報扣抵,或房東日後有私自調漲租金,或隨意終止租約趕人之打算,惟應避免,以杜爭議。

 

Q10、該如何確認簽約的對方的確有權利將房屋出租呢?

 


A10:在簽約時可以進行房東的驗證,所驗證的證件有:屋主的身分證、建物權 狀或房屋稅單。不過我們常碰到的是先生會代太太處理、女兒代父親處理、朋友委託處理等等,這並不表示這些人就無法與您簽約,而是當您發現簽約者非屋主時,除了問清關係並確認屋主知道此事外,也可要求房東請真正屋主來簽約或是請房東出示委託書等等,以避免發生遇到詐騙出租的狀況。
當然,您也可以利用出租的門牌號碼,至地政機構申請土地建物謄本,其中不但可確認屋主,還可查詢所租的地點,目前是否被有查封(包括查封時間、受理法院及案號等)、設定抵押的記錄,以便讓自己能安心的承租。

Q11、該如何確認所租的房子有沒有被查封?

A11:在與房東驗證時,可至地政機關用門牌地址(最好有房東或所有權人姓名)申請土地建物謄本,不但可查到是否有設定抵押權或受法院查封(特別注意查封時間,如在查封後之租賃行為,執行法院可予以除去或否認租約之效力。)等等記錄,同時也可確認房屋的所有權人是否同簽約人。

 

Q12、簽約時,房東要求留存我們的身分證影本,我可以拒絕嗎?若留下會有危險嗎?

A12:房東會要求留存身分證影本,應是擔心在租賃期間發生任何狀況,會有找不到房客又無任何證明方式的困擾,同理而言,不論是房東對房客或是房客對房東應也是可以做相同的要求。
但是證件留存在他人手中,畢竟會有些顧慮,若擔心證件遭人冒用,可在影本上註明『僅供租屋使用』的字樣。

 

Q13、跟二房東簽約要注意什麼?

A13:向二房東承租時,一定要請二房東出示與大房東簽的租賃契約,並注意該約的租賃期限是否已經過期,以免貿然繳付押租金後,二房東遷走卻無法追還;另要留意的是契約中是否有明訂不得將房屋分租或轉租的規定,若有此規定二房東便無權將房屋再行分租給第三人。
由於二房客的租賃權益關係僅及二房東,若大房東依其與二房東之相約,要求二房客遷離或繳交押租金等,易生糾紛。建議儘量避免,如欲分租房屋中之一間,建議二房客直接與大房東簽約(當然大房東與二房東之租約,例如租賃範圍、租金應另訂新約或於原來契約中修正調整之。),免生糾紛。

 

Q14、請問簽約若是房東沒空,所以仲介代簽可以嗎?會不會不安全?而且仲介要我簽約當天帶身份證影本和正本還有一個印章過去,不過我以前租房子都是不需要這些,所以有點怪怪的,而且從頭到尾都是和仲介接觸的,也沒有房東的電話,所以有點?心,因為己繳了議定金,而且就快要簽約了,請問有誰能幫我解答一下呢?

A14:建議您也請仲介提出代理房東簽約之證明,如房屋權狀、身份證、代理授權書等, 使契約之簽定更有保障。 至於身份證正、影本僅為雙方驗證用,您可詢問仲介是否需要留底之用意,您自己再行斟酌是否要交付予仲介或房東。

 

Q15、我最近找了一間房子,屋主委託自己的朋友(也是仲介業者)全權幫他處理,那如果簽訂合約的時候,我該注意什麼?是直接跟他朋友簽約嗎?還是可以對方檢附什麼委託的證件之類的? 另外我有需要付仲介的費用嗎?

A15:
1.建議您先問清楚房東的朋友(仲介業)是否需收費,因坊間的仲介費收法不一。
2.詢問清楚仲介僅為居間人或簽約也需與其訂立。若僅是居間介紹人很單純的只有收費問題;若仲介也為簽約人,則需請仲介提出屋主委託書及身份證,以維護自身權益。另需注意,因契約簽立人為仲介,萬一日後契約發生問題只能找仲介負責,而無法找房東負責。

 

Q16、第十六條「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租前之稅額增加時,其增加部份,應由乙方負責補貼。乙方決不異議。」一般市售的房屋租約書都有這條,這是合法的嗎?我有房貸加上租人便宜,還不夠付房貸,可以這樣要求嗎?

A:契約內容只要不違反法律強制性規定,及公序良俗,當事人所作之契約內容及協定,僅當事人同意,契約即生效成立。故賦稅亦可由當事人雙方約定欲歸責於何方,法律並無強制規定。

 

【解約、違約問題】

※提前解約的問題也是糾紛排行前五大,總歸一句:事前簽約時細看契約內容,才是預

 

Q1、和同學一起承租一間房子,學期未終,其中一個室友即表明不再願意承租而搬走了,房東卻要求我們負擔全部的租金,這合理嗎?

A1:此時最好是先確認一下自己的契約書是如何簽定的,您是推派代表出來簽的呢?還是各別和房東簽的呢?
若您是推派代表出來簽約,應特別註明,否則對房東來講,他面對的只有簽約者(租約上之「承租人」),若照契約而行,收足全部租金,並無違法可言。所以建議諸位房客,若大家一起合租整層的住家,不要怕麻煩,還是和房東分開簽約是較能保障自己的方法;而房東通常會覺得麻煩,一人一份契約書光是寫字就挺累人的,這時,您也可變通一下,在一份契約書上分別註明各個承租房客的姓名、承租範圍、租金,若能清楚的明訂各人的範圍,當室友提前解約離開時,房東也無權要求房客需支付整戶全部的租金,而造成您的負擔了。

 

Q2、房客在什樣的情況下,才能夠提前終止租約?

A2:僅房客得終止租約者:
1. 供居住處所之租賃,租賃物有瑕疪危及安全健康時(民法424條)
2. 出租人有修繕義務,經催告而仍不修繕時(民法430條)
3. 租賃物一部滅失而存餘部份,不能達租賃之目的時(民法435條)
4. 因第三人主張權利,致不能為使用、收益時(民法436條)
5. 承租人死亡者,租賃契約雖定有期限,其繼承人仍得終止契約,但應依民法第452、450條第三項規定,先期通知。

 

Q3、在租約期滿之前想提前搬離,房東卻要扣全部的押金,是合理的嗎?

A3:在租約期滿之前想提前搬離,即表示要違約了,契約上若有約定關於提前終止租約賠償的條文時,就應照契約條文行使,但一般市售的契約賠償額度除了有沒收全部押金的條文外甚至還有的是寫下高達五倍的賠償金額,所以房客簽約可說不可不慎。
若條文中寫下如此嚴苛的條件,又想要爭取少賠一些的話,就請諸位將違約的房客,好好的和房東溝通一下吧,畢竟當時簽約的您也並未表示異議啊。若您的契約條文並未訂下任何解約條款,這並不代表您可來去自如喔,房東若不同意您提前搬走,是可以要求您履行完成契約(不住在那裡,租金還是需要照付)的。

 

Q4、那麼在訂約時,提前解約的賠償額度通常是多少才是合理的?

A4:建議雙方相當於以一個月租金之金額為準,應是較為合理的額度。

 

Q5:租約到期要搬走時,房東說等水電費單來算清以後,才會把押金退還,這是合理的嗎?

A5:租屋到期時有許多費用會是無法立即結清的,如:水電費、瓦斯費、電話費、甚至是租賃期間所造成的損壞賠償等等,因此房東要求保留部份的押金來做扣抵是合理的;不過,建議雙方儘量估算合理的價格以做扣抵,餘款應先返還,屆時房東再以收據或單據來和房客結算,

 

Q6、房東要賣房子,要求我們即刻遷離,我可以不搬嗎?

A6:民法第425條「出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」
此謂「買賣不破租賃」,即租賃關係對新屋主仍然存在,房客仍得使用至租期屆滿。房東請您先行遷離,因是希望有個單純的環境較能順利的將房子賣出。因此,您若是不願遷離,則可主張民法前揭買賣不破租賃之規定,但亦提醒您如房東仍將房屋出售,請確定自己的押金是否已順利移轉給新屋主,並向新屋主提示租約以明權利義務。
若您也願意配合房東搬離,則可看看租約中針對提前解約事項的罰則或和房東協商搬遷的相關事項。

 

Q7、房東不願和我簽訂契約僅用口頭方式約定租約,現在房子將被賣掉了,我能適用檔案: 契約範例, 存證信函買賣不破租賃的方式嗎?

A7:民法第425條「出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」
先來解釋何謂未定期租約:
所謂未(不)定期租約有三種狀況-
1. 不動產租約期限逾一年,且未立字據者(民法422條)
2. 租賃契約訂立之初,即未定有期限者。
3. 租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思。(民法451條)
所以說和房東未訂立任何文字的契約,即代表為不定期租約,對於未經公證的不定期租約,通常是無法適用於買賣不破租賃的保障。

 

Q8:和房東簽訂房租契約為始於11月1日,並且同意提前在11月1日入住,因個人因素只住了一天便向房東要求解約,但契約條文中註明:"契約期間乙方若擬簽離他處時,乙方不得向甲方請求租金及保證金償還"及"租金應於每個月3日以前繳納每次應繳一個月份",而已預付一個月租金及押金,請問可否拿回一個月的租金? 再者房東有口頭承諾會退一個月租金給我,但至今仍未有消息。

A8:請您先看一下契約中提前解約的罰則,若是如您所陳述的"契約期間乙方若擬簽離他處時,乙方不得向甲方請求租金及保證金償還",即使您只有承租一天,也必須依著契約走,賠償契約中所定的違約金。建議您可以再與房東聯繫協商,既然他口頭有答應您退還一個月的租金,那應該是還有商量的空間!

 

Q9:目前租的房子因為太潮濕了,木製的家具都發霉了,而且我發覺我的天花板上面有一片黑黑的地方過了一陣子後,家中突然多了很多的小蟲子,都聚集在天花板上,而且有愈來愈多的感覺,我可以依照這些問題跟房東提早解違嗎?

A9:請您針對上述情形拍照存證,並請房東到場查看,詢問有無改善之可能,若房東明確表示「無法改善」,請您依民法424條要求解約。

 

Q10:我家的網路一天到晚都會斷線,斷的粉離譜和房東說了,都只是治標沒有治本,問題一天到晚都還是在發生,他看來都不積極處理,我才住進1個月多,現在想搬離這,可以解約嗎?

A10:您的合約內容若已明定"寬頻"為所附設備之一,您可依民法429條寄存證信函請房東修繕,若房東經一定時間催告後房東不修繕則依民法430條請求解約。這中間需經一定時間催告及合法的終止租約。

 

【轉租、分租的問題】

Q1:我個人因學校與工作的問題要在外頭租屋,經朋友介紹,有一間4房1廳的屋子剛好缺一個人,因為是朋友介紹的,所以對其他的房客並不熟,屋子是由其中一個房客簽的合約,而保證人是他女友,租約剛簽下不久,一個月8000NT,然後押金3個月共24000NT,因為我的房間較小,所以談好,一個月我的房租1700NT,另外要分攤押金6000NT,因為跟簽約的房客和保證人我都不熟,所以想請問能不能我和簽約的房客簽一張契約,免的到時候出問題(押金拿不回來之類的),但是由於他不是屋主,所以不能用平常的房屋契約去簽,所以想請問我的契約該怎麼寫?

A1:建議您還是與房客簽定租賃契約,不論房客之身份是否為屋主,僅要屋主同意轉租,而您同意與此房客承租,並注意房客與大房東之合約租期,是否超過與您定立之租期即可,故此房客為二房東,您為三房客;租期與租賃條款只要您們雙方均同意即可。

 

Q2:今5月初跟現在的房東簽訂合約,當初合約沒有明文不能帶女友回來過夜,可是這邊的房東卻因為以女友過夜為由,要多酌收過夜費,可是要收多少他也沒有在合約書上講清楚,他這樣子變相收錢請問合理嗎?

A2:若您簽定的合約為一般市面上均可買到之版本,即明確規範租賃物不得出借、轉租;若租約沒有規定,雖然您有房屋的使用權,但租約中亦已明定只有您為承租人,而不包括其它人,故房東有權主張加收租金,唯請房客說明留宿加收金額,避免日後留宿金額調漲,而生之糾紛。

 

Q3、原租約至本月底到期,房東於今天才來電告知,若要續租則租金欲漲價25%,請問房東這樣的做法合理嗎?若不接受房東的條件,可向房東要求多久的時間尋屋呢?

A3:
1.根據土地法第九十七條第一項『城市地方房屋之租金,以不超過土地及其築物申報總價年息百分之十為限』及第二項『約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣市政府得依前項所定標準強制減之』,依上述法條,不知您的漲幅額度是否超過,但一般來說除非租金真的超出平均行情一倍以上,否則不太可能超出此法規定立之數額。
2.契約屆滿後,租約即期消滅,承租人理應遷出並返還租賃物予出租人,故您於法無據得要求延緩時間,僅能依情與房東協商延緩。

 

Q4、我有一個同學,下課後偶爾會跑來我這用用電腦什麼的,可是房東確說這違反"未經甲方同意,乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓,或以其他變相方法由他人使用房屋。"這一條文,請問這條文可以限制到底有那些呢?

A:其實這個條文,可規範的很廣範。嚴格來說,房東的確可主張,房客不得任意帶人進入。其實不論條文訂立如何,維持良好的租賃關係,才是較好的辦法。

 

【修繕問題】

※修繕問題一直以來即居學生租屋問題榜首,因此提醒同學們在事前簽約即明列清楚,以避免事後因往返溝通耗費太多時間、精神,甚而導致租賃關係破裂。

Q1、修繕責任該由誰來負責?

A1:依民法429條第一項規定:租賃物之修繕,除契約另訂定或另有習慣外,由出租人負擔。換言之,原則上租出去的房屋有毀損時,房東都有義務予以修復,但雙方當然也可以另外約定由誰來負責維修,甚至可以在契約中明定何種房屋毀損由房東負責,何種又由房客來負責,如此明確的約定,即可避免日後雙方為修繕問題爭執不休徒增困擾。

 

Q2、搬進去時所附的設備是正常的,可是沒多久卻不能使用了,該由誰來負責維修?

A2:(參照民法429條)原則上若租出去的房屋在房客正常使用下因日久耗損而有毀損或不能使用時,例如屋頂漏水、水管不通、燈具基座腐蝕等等,房東都有義務予以修復,以利房客居住使用。
若照民法來講,修繕範圍應涵蓋所有租賃物品的維修,大致房子的硬體結構小致燈泡的換新,都應該由房東負責,但若連日常使用的燈泡換新等消耗性設備都要由房東親自出馬,對於租賃關係的維繫上,很可能造成一些影響。所以若發生設備忽然無法使用的狀況,可以先評估造成無法使用的原因,是否自己操作不當所造成?是否只是小小零件自己修復即可?還是因設備老舊而造成的毀損?待查明原因釐清責任後,再與房東做溝通,應能較易達成共識並儘速解決問題。
總之,為了避免修繕責任認定發生爭議,建議雙方簽約時,在契約上註明設備的使用現況以及修繕責任歸屬清單,這樣才可以減少修繕糾紛的發生。

 

Q3、幾個月前發現浴室有些微漏水現象,原本不以為意,沒想到最近漏水的現象愈演愈烈,通知房東來修,房東卻要我們負擔一半的費用,合理嗎?

A3:租賃物之修繕是房東之義務,但對於租賃物的保管,房客也是有責任的。房客承租房屋,對於租賃物須善盡善良管理人之義務,也就說不但要維持房子的正常使用狀況(不故意破壞污損房屋、變更房屋結構….),也要盡到危害通知的義務。
當發現房屋有需要修繕的狀況,要盡早告知房東,並和房東約定在一定期間內(如:一星期、半個月,不要用儘速、近期等不確定字眼)過來修理,以免災害擴大,反而需要賠償房東所受的損失。(請參考民法第430條-432條)

 

Q4、已告知房東有設備需要修繕,但對方一直遲遲未處理,該怎麼辦?

A4:民法第430條:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。」
通常碰到需維修的狀況時,大都會先以口頭上通知房東前來修繕,但當發現房東有拒絕或是拖延不來處理時,這時就可以寫存證信函告知房東前來修繕,若房東仍是不予理會,在約定期限過了後,房客可以根據民法第430條要求終止租約或是自行修繕。若房東願意由您自行修繕處理,建議您,在請人修繕前最好還是先行估價,將費用告知房東,以避免因對修繕費用認知有差距,讓房東拒絕支付而產生糾紛。在修繕完成後,則須備齊所有憑證以便對房東報帳,進行租金扣抵。
建議:
修繕問題一直是糾紛最多的一項問題,提醒房客在事前訂約即能約定清楚責任歸屬,在發生問題時,能盡量做好溝通並達成協議,切記勿以惡言相向,以免雙方關係破裂,影響日後彼此互動關係。

 

Q5、雙方的修繕責任該要如何簽定在契約書中?

A5:大概可區分幾種修繕部份—
1. 房屋硬體結構部份:如隔間、牆壁、支柱等等
2. 傢俱、設備部份:如沙發、桌椅、電視、冰箱….
3. 消耗性器材:如燈炮、燈管、水龍頭內橡皮…….
對於需維修的部份,最好能名列出是何種設備及哪些部份,再來區分責任;必要時可再利用拍照存證,當成簽約時的附件。

 

Q6:我租的房子合約上有寫明"包第四台費用"但是房東卻用偷接的,有人要來查的時候線就會被拔掉,請問 這樣子有沒有辦法跟房東要求正常裝第四台呢?我應該怎麼說才能維護我的立場呢?

A6:建議您先與房東口頭協商,告知現有的收視問題,及合約上載明“租金含第四台”請房東履約,若房東無法做到,請先寄發存證信函依契約內容及民法423條請房東履約,若房東仍不履約,則可要求解約。建議您可至當地鄉鎮市公所聲請調解,或許會較快解決問題。

 

Q7:鐵捲門無法關閉,今早打電話給房東,他說他交給我們時是好的,所以應由我們自行修理,這樣對嗎?

A7:依民法429條,租賃之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負責。也就是說房東必需負責修繕除非契約中明訂房客負責。

 

Q8:水塔抽水馬達故障檢修,房東說這是屬於消耗性物品跟燈管一樣,所以損壞須由房客自行負責修繕費用,請問這個說法是正確的嗎?

A8:請你看一下契約內對於修繕的責任歸屬有沒有特別的規定,如果沒有特別約定的話修繕的責任在於房東房客無須支付此筆費用。

【隱私權問題】

※對於房東常無視同學的存在而任意出入,對同學來講也是一大困擾,建議同學在有了法的認知後,再輔以情理上的溝通,應較能圓滿解決此一問題。

Q1、租約快到了,跟房東打算不再續約,最近房東不斷的帶著新的房客進來看屋,這樣可以嗎?

A1:民法第421條:稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約。換句話說,房東將房屋出租,即表示需按照契約中明定的承租範圍交予房客使用,房東是不能再以〝這間房子是我的〞為由要求房客無條件地開放門戶讓自己能自由出入。建議應以彼此尊重之方式,事先聯絡、溝通,在房客同意或約定在場之時間,以進入租屋,避免紛爭。

 

Q2、房客可以自行換鎖嗎?但房東說為了安全起見,以防萬一有突發狀況,想留有一份備份鑰匙,以備不時之需可以使用,房客可以拒絕嗎?

A2:房客承租房子後,除非雙方有特別的規定,是可以自行換鎖的。但有時房東會擔心房客(尤其是在學生)忘了關水電瓦斯或是有什麼突發狀況,不放心的想進去巡巡看看,所以會要求留有一支備份鑰匙,當然,房客是可以拒絕房東留有備份鑰匙的權利,但房客最好能提供讓房東安心的保證,將房東的房子視做自己的家般的維護,房東的擔心害怕若能減少,就不會一再的要求要去巡視才放心。不過記得在契約期滿將房子返還給房東時,要將之前所換過的門鎖回復原狀。

 

【費用(水、電、瓦斯)問題】

※同學們對於自己所支出的費用是否清楚、是否覺得合理?與其懞懞懂懂,倒不如先 來了解如何計算、權利義務又在哪裡。

Q1、水電瓦斯費的基本計算概念。

A1:1度水= 1公噸= 1000公斤= 1000公升= 1立方公尺= 約2.3元
「一度電」就是1,000(W)瓦耗電的用電器具,使用一小時所消耗的電量,表示為1000瓦,小時(WH)或1瓩,小時(KWH)。其關係如下:
1 度電=1000瓦.小時(WH)=1瓩.小時(KWH)
例:10瓦的小夜燈,用電1,000小時消耗多少度電?
10瓦×1,000時=10,000瓦.小時(WH)
=10瓩.小時(KWH)
=10度電
要知電器用品耗電電力,可由銘牌中查知或說明書內得知。購買電器時應確認其耗電量,同樣產品應選擇耗電量較小者,對於不符規定,未標明耗電電力之產品請勿購買。
計算方式可參考臺灣電力公司→常見問答→電費計收
瓦斯計算方式請參考:http://www.taipeigas.com.tw/service/acountWay

 

Q2、簽約時並不知道要付管理費、清潔費,現在管理員來收費,這筆費用該是由我們 支付還是由房東支付?

A2:應與房東協商,否則如未載明於租約,房東(區分所有權人)應依公寓大廈管理條例及該社區規約,負有給付義務。建議訂約時,如承租的是應繳管理費之大廈房屋,應先談清楚,並載明於租約。

 

Q3、前一個房客積欠了好幾個月的管理費未繳,最近管理員一直來催繳,我一定要繳嗎?

A3:前房客積欠管理費,應負給付義務者是房東(如房東與前房客有約定應由承租人負擔者,房東給付後,得再對前房客請求賠償),新房客就前房客積欠之管理費並無繳納義務。

 

Q4、租了一間套房簽一年期,房租合約上註明了半年付一次,水費100/月,公用電200/月,自用電3.5/度。在月初時換了新房東。換新房東後,他說水費大家用太兇了,所以要變成200/月,公用電300/月自用電4/度。合理嗎?

A4:根據民法425條買賣不破租賃原則,新屋主仍需依照舊屋主所制定之合約履行其權利、義務。也就是您有權利請新屋主履行舊合約,且非經您的同意,不得任意更改契約內容。
建議與房東協商時,盡量以情理陳述,而將法律的部份,放在協商內容的最後,免得破壞雙方的租賃關係。

 

【房屋被法拍問題】

 

Q1、租了一間套房,租約一年,到今年四月就到期了,但上個月卻收到法院的人過來貼單子說是這間房屋被法拍了,因為我的房租是半年給一次,所以是已經付到四月份的了,另外有兩個月的押金,現在房東已經找不到人了,電話也變成空號,實在是很擔心,因為管理員一直催,所以還幫房東墊了兩個月的管理費,請問我現在該怎麼辦,萬一四月到期我的押金怎麼辦,能不能就把押金抵房租住到六月,萬一新屋主或法院找人過來要收房子那我又該怎麼辦?

A1:您可主張民法425條買賣不破租賃,住至四月期滿,至於多繳付之管理費及押金返還,仍需寄發存信予房東請其返還,但不得主張住至六月份。

 

Q2、今天約在下午五點時,我在房間裡(因為我的房間在一樓,靠近大門),聽到一名房客和一位自稱是仲介的男士說話。這名房客開門進來,看到這位自稱是仲介的男士,就問"你怎麼有這裡的鑰匙?" 這位男士才說他是房仲,並說房東要賣這兩棟出租套房。房客一聽就說"啊?要賣掉",房仲說,不用擔心還是可以繼續租?後續我聽到房客問房仲賣了多少錢,房仲說兩棟各598萬,從93年貸款買的,貸款已繳清~但我目前尚未收到通知。是今天才聽到的,當時我在房裡他們的對話我在房裡都能聽到~!
我想請問一下:
1.房仲可以自由出入我們所租的套房嗎?
2.日後如果這兩棟樓房的所有權人換為房仲或其他買主,試問我們的權益在那裡? 押金如何取回?
3.目前我尚未收到這項通知,房東是否應告知房客說房東已轉手的消息?

A2
:1.您先跟房東溝通,房仲業若要帶看屋需進入承租戶的房內,請先告知一聲,否則若有發生例如失竊......等等狀況,責任歸屬會難以鑑定。
2.房東出售房子並不會影響到房客的權益。“民法425條第一款出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。”押金的部分新舊房東會自行處理,您可不必擔心,權益也不會受到影響。
3.房東需不需要一定要告知房客所有權轉移,這並沒有強制的規定。

 

Q3、當初租房子的時候,房東告知夏天會幫我們裝冷氣!但因為他要賣房子這中間一直有仲介帶人看房子而且都未經我們同意直接進入,現在這房子已經賣掉了!房東擺明不想花錢幫我們裝冷氣!想請教
1.這樣我們可以請他退押金嗎?
2.房子賣掉我們要對誰?他這樣沒錯嗎?是我們先租下來的阿!

A3:
    1.房東若已將租賃物出賣,您主張民法425條買賣不破租賃,主張契約仍有效力,僅為房東變更為新屋主。
2.您不得以租賃物出賣為由,主張契約滅失無效。
3.夏日裝冷氣,若有明確定於契約中,則可向房東要求,不論新、舊屋主;若無定於契約中,則需舉證始得向新、舊屋主主張裝冷氣。
4.房東不得擅自進入,房客之承租處,否恐犯刑法侵入住居罪。

 

Q4、房東的房子最近才全部整理好,傢具也都進駐了!原本打算六月底左右搬進去。前幾天路過時,看見仲介公司貼了一個'售' 我嚇了一跳!趕緊打給房東,他說他想賣賣看,我們都和他簽一年合約了,房租也付了他半年!房東是說真的要賣也是等租約到期後才會賣,可是到時仲介帶人來看房一定會造成我的困擾,我和他簽的合約是一般書局買的制式合約,我需要加強哪些項目保護自己的利益?是否可以提供我意見?

A4:
1.即使房東在租期內將房屋售出,依民法425條您可主張買賣不破租賃,租約繼續存續,您可繼續居住至期滿。
2.若房東在租約期間,欲請仲介帶人看屋,需要經過您的同意,才能進入您的租賃處所,在您未同意的狀況下,任何人均不得進入租賃處。