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校外赁居资讯

【校外租屋相关资讯的问题】 【押金与定金的问题】 【签约问题】 【解约、违约问题】 【转租、分租的问题】 【修缮问题】
【隐私权问题】【费用(水、电、瓦斯)问题】 【房屋被法拍问题】  
 

【校外租屋相关资讯的问题】

Q1、我如果有校外租屋相关的相关问题要去哪里询问?

A1:自强楼五楼学生事务处生活辅导组询问,联络电话:02-86625844。

 

【押金与定金的问题】

※押金、定金的问题,在学生中最常发生付订拒租的状况,请同学仔细阅读,以避免重蹈复辙。

Q1、定金、押金、租金三者有什么不同?

A1:『定金』:是契约履行前的一种承诺,通常是在看屋后房客有意承租,房东亦愿出租给他,房客会预先付给房东一定数量的金额,用来肯定双方均会履行租约的一种承诺。民法第248条规定:「订约当事人之一方,由他人受有定金时,推定其契约成立。」
『押金』:在法律上正式名称为『押租金』,而通常一般又称之为押金、保证金、担保金等,其目的是为了担保房客租金的给付、房客对房子所造成损害的赔偿,以及在租约期满时房客按时返还房子。
『租金』:向房东承租房子,必须定期支付的金额,直到租期期满为止,通常有每月一付、每季一付、每学期一付等等定期支付方式。

 

Q2、押金、定金各该收多少才合理?

A2:『押金』:虽然一般民间偶有收三个月押金甚至更高之习惯,但依据土地法第99条的规定,押金不得超过租金的二倍(即二个月相当金额),超过的部分房客有权利对房东主张用来抵付房租。不过,在实际运用上,房客行使抵付房租之权利时,应先向房东知会、与房东妥善沟通,避免纷争。
『定金』:定金支付并无法定的上下限,通常房东会自订金额请房客支付。有的房东会要求定金多至数万元少至仅收5佰、1仟元。其实对承租的行为而言,不论定金的多少都是代表一种承诺,应依双方租赁意愿多强而决定数额,否则如有一方反悔,依民法第249条视错在那一方,他方得请求没收或加倍返还。

 

Q3、付定金时该注意什么?

A3:房客所付的定金除了另有约定外,在履行契约时定金应可返还或可做为租金或押金的一部份,因此缴交定金时请千万记得,请房东签收收据,注明所支付的定金金额、收款及付款人双方姓名、身分证字号、定金保留期限、违反约定之赔偿方式等,以避免任何一方发生付订拒租却又求偿无门的情形。

 

Q4、定金支付了之后,若有一方反悔不租,定金可以拿回来或要求赔偿吗?

A4:依据民法第249条规定:「契约因可归责于付定金当事人的事由,以致不能履行时,定金不得请求返还;」也就是说,当房客(付定金当事人)无法履行承诺来承租房子时,是不可请求房东偿还定金的。 「契约因可归责于受定金当事人的事由,以致不能履行时,该当事人应加倍返还其所受的定金;.」也就是说,当房东(受定金当事人)无法履行承诺将房子出租给房客时,房客是可要求房东加倍赔偿的。 「契约因不可归责于双方当事人的事由,致不能履行时,定金应返还之。」也就是当碰到像是921大地震、台风淹水等等,造成房子的损伤,或是在看屋时未谈到的细节,在付定后签约时双方在细节部份无法沟通而致使任何一方不愿承租时,另一方是不得扣下定金或是要求加倍赔偿的。

 

Q5、当时房东在学校的BBS上面PO文表示房子有包含第四台,当时去看房子的时候也跟房东确认过,但是现在要搬进去住之前又跟房东确认一次,房东却又说房子没有第四台,但是这和他当时说的和BBS写的不一样,也已经付了4000元订金,如果是这样,我能否拿回订金?

A5:将BBS站的招租广告打印出来,作为与事实不符之证明,或是可以举证当时房东表示有4台的承诺。即可于支付定金后,就合约细则无法协商至双方合议,依民法249条第4款要求返还定金。

 

Q6、今天有去看到一个房子,有付了五千元的订金,也有签了一张收据,可是回家与家人讨论之后家人不同意,于半个小时内就致电给房东,房东表示订金不能退,这样真的是对的吗?

A6:依照民法249条,因无法归责于受定金当事人,致不能履行时,该当事人应加倍返还其所受之定金。也就是说您付定金后,是您私人原因造成无法履约时,不得要求返还定金。

 

Q7、当初跟仲介商接洽了第一间房子,签订定金6000元的合约,可是房东反悔不租了,接下来 仲介又帮我们找了第二间房子,说要把第一间的订金转成第二间的订金,然后我们有跟他口头订下第二间房子,可是没有签署任何契约,那现在如果第二间房子我们不租了,订金能多多少少拿回来吗。

A7:您可参酌民法第249条,不论收订金或签契约均不以书面为必要,若您因个人因素反悔,而无法归责于房东或他方,订金是无法取回的。

 

Q8、我付了一个月订金3000,后来又看到更喜欢的房子,但是契约内容中,只写从9月1日起,并无写终止日,和各项约定,但有写上姓名和电话,但我实际拜访是9月6号,跟房东说要9月15号才要入住,请问我可以退回订金吗?

A8:依据民法第249条规定:「契约因可归责于付定金当事人的事由,以致不能履行时,定金不得请求返还;…」也就是说,当房客(付定金当事人)无法履行承诺来承租房子时,是不可请求房东偿还定金的。

 

Q9、我住的是一个月4300的小套房,房东规定一次缴半年的租金,我是靠打工来付房租的人,有什么相关法律能抵制这个规定吗?

A9:依民法249条之相关规定,契约因可归责于付当事人之事由,致不能履行时,定金不得请求返还。也就是当时您看屋时,房东已明确告知『租金为半年缴付』而您未表示意见,且支付定金,也就是您已同意此项缴纳办法,故无法再以此为由,不愿意一次缴纳半年租金或将定金取回。

 

Q10、过年前预定搬家,但新的房东那,因屋内物品未清出,理由是没时间且太匆促,无法找地方安置屋内物品,因此,我应他们要求付出五千元当订金,并告知他们请他们清空屋子后通知我,待我确定屋况后,届时才签约,但今天签约时,他们要求我付予从给订今日2/11至3/2的房租,请问这是合理的吗?我是否可以要求退回订金呢?

A10:您在交付定金时确已明示『确定屋况后,届时才签约』,即表示出租人(房东)需将租赁物依民法423条「出租人应以合于所约定使用、收益之租赁物,交付承租人。」也就是房东于3月2日后才交付合乎使用之租赁物,租期即应自3月2日后起算。 依民法248条交付定金,推定契约成立。若依房东之租期依2/11起租,即显见房东无法依约交付合乎使用、收益之租赁物,您可依民法249条第三款要求订金返还。

 

Q11、房东不退押金,我该怎么办?我交屋时候是给仲介看的,这样算交屋吗?

A11: 1.租赁契约成立要件:标地物、金额、租期等重要事项,故您与房东之间的已清楚的合议上述要? 件,故契约已成立。 2.请您先寄存证信函予房东,告知租期已于某日终止,房屋亦已交由房东代理人点交完毕,请出 租人返还押金,请房东于文到后即刻处理。明确告知出租人,你们的主张。若房东依然不处理, 可至租赁物当地乡镇市公所,声请调解或商请学校处理学生事务之工作人员,出面协调。 3.提醒您,警察通常不会受理民事纠纷,所以至警局提告,无法解决事情。

 

Q12、最近要重新签约,房东将原本的生活公约放置于契约书当中,(例如:机车要停在车棚;禁止饲养宠物;拖鞋不能放室外...等),这样如果违反生活公约是否算违约?房东有申明生活公约前三次会规劝,到第四次开始,若违反生活公约一次被他看到,他一次扣除押金两百元,扣完为止。押金五千生活公约可以签订在契约书里面吗?有效吗?请问有相关法律保障房客的吗?

A12:根据『私法自治』原则,契约内容,只要不违反公序良俗及法律所规范之强制法规,只要双方均同意契约内所订立条款,契约即可成立。所以只要房东订立的契约及生活公约未违返法律规定,而您与房东均同意契约条款,此契约即为成立。
建议您若对契约条款有所疑虑,不妨与房东商量并说明无法遵守之原因,请其将契约条款修改或删除。

 

【签约问题】

※ 提醒各位同学,租约的签定在事前即要看清楚,同学们要有个概念:法律是保护懂得维护自己权益的人。因此,事后再去争取所谓〝合理权益〞,很可能就为时已晚了。

Q1、各种不同版本的契约书是否都同样具有效力?

A1:一般来讲契约书会有书店文具店版本、崔妈妈版本、各校编写版本、内政部版本或房东自行编写版本等等,不管哪种版本的契约书,只要双方对于契约内容表示同意、无异议且已经签名及盖章后,这份契约便已产生法律效力,双方必需遵守履行。

 

Q2、如何选择合适的契约书呢?

A2:其实契约书只要是不违反公序良俗及法律强制规定的事项,经过双方同意后,都可以成为契约。契约书版本何者为佳?应视个人需要,如房屋较新、附加设备多或租金价额高,可考虑用较详细之契约,如内政部版本;反之,一般居住使用,应选择条文较少的为佳,一来简单易懂,二来协商的空间大,例如崔妈妈版本。其次,凡是契约中未约定的部份,在法律的处理程序都是引用『民法』的规定,而一般来讲,『民法』中规定,兼顾双方,亦有公平之考量,对房客也有保障。

 

Q3、房东要求我去法院公证….『公证』?什么是公证?为什么要去公证?

A3:司法机关对于特定法律的关系或法律事实,证明其存在者,称为公证。而租约至法院公证,就是以法院当第三人作证契约之行为。公证租约最重要的目的,是在保障当事人于他方不履行租约时,可直接向法院民事执行处声请强制执行,而不需要旷日废时的打官司。

 

Q4、哪里可以办理公证的手续?

A4:一般可以去所属的地方法院或民间公证人处办理。相关的讯息,请察看『各区地方法院联络资料』、『司法院公证事务说明』http://www.judicial.gov.tw/work/work06/work06-21.asp。

 

Q5、要如何办理租约公证?

A5:请参阅崔妈妈基金会中的『如何办理房屋租赁契约公证』

 

Q6、公证费用如何计算?

A6:就租金总额与房屋现值比较,取较高者,再加上保证金额,即为公证请求标的金额。如请求标的金额在20万元以下者,则公证费用为1,500元整(因每件租约均附强制执行效力),其他部份可参考司法院网站。 『公证费用表』http://www.judicial.gov.tw/work/work06/work06-28.asp

 

Q7、未成年人所签的契约有效力吗?需要第三保证人吗?

A7:民法第12条:满20岁为成年。因此未满二十岁之未成年人,订约时最好得到父母、法定代理人或监护人的同意,签约时由父母担任连带保证人,较能让房东安心租给未成年的学生。但若有事实足以认定,租屋是该未成年人日常生活所必需(例如求学中的学生),依民法第77条但书规定,即使未得到父母同意,租约仍是有效。

 

Q8、租屋一定要签契约吗?

A8:其实,大部份的契约只需口头约定就能成立,不一定要签约才算数,但应特别注意的是,民法第422条规定:「不动产之租赁契约,其期限逾1年者,应以字据(书面)订立之,未以字据订立者,视为不定期租赁。」不过,因租赁期间常会涉及一些相关事项(如提前解约、修缮问题….等等),若无订定书面契约,常会造成双方对权利与义务的认知上有很大的争议,且举证不易。所以呢,白纸黑字写清楚彼此的权利义务,以避免发生纠纷时,双方在无凭无据之下各说各话,让外人更难厘清事实的真相。

 

Q9、和房东仅签了一份契约书,并由房东收走了,这样对我们有什么影响?

A9:签定契约最好双方能各收执一份,以免在发生纠纷时,房客不但无法再重新审视契约的条约,也不能正确的依所订定的内容与房东做协商,对房客来说是非常没有安全感。
另外,在签订契约时,对所增删的条文应有双方的签章。若原本所签契约并无做以上处理,就要担心房东是否会擅自涂改契约内容,而造成房客权益的损失。
有时,房东也会担心房客会拿契约去报租赁所得税,因此就会主动〝没收〞其中一份,让房客无法凭借契约来申报扣抵,或房东日后有私自调涨租金,或随意终止租约赶人之打算,惟应避免,以杜争议。

 

Q10、该如何确认签约的对方的确有权利将房屋出租呢?

 


A10:在签约时可以进行房东的验证,所验证的证件有:屋主的身分证、建物权 状或房屋税单。不过我们常碰到的是先生会代太太处理、女儿代父亲处理、朋友委讬处理等等,这并不表示这些人就无法与您签约,而是当您发现签约者非屋主时,除了问清关系并确认屋主知道此事外,也可要求房东请真正屋主来签约或是请房东出示委讬书等等,以避免发生遇到诈骗出租的状况。
当然,您也可以利用出租的门牌号码,至地政机构申请土地建物誊本,其中不但可确认屋主,还可查询所租的地点,目前是否被有查封(包括查封时间、受理法院及案号等)、设定抵押的记录,以便让自己能安心的承租。

Q11、该如何确认所租的房子有没有被查封?

A11:在与房东验证时,可至地政机关用门牌地址(最好有房东或所有权人姓名)申请土地建物誊本,不但可查到是否有设定抵押权或受法院查封(特别注意查封时间,如在查封后之租赁行为,执行法院可予以除去或否认租约之效力。)等等记录,同时也可确认房屋的所有权人是否同签约人。

 

Q12、签约时,房东要求留存我们的身分证影本,我可以拒绝吗?若留下会有危险吗?

A12:房东会要求留存身分证影本,应是担心在租赁期间发生任何状况,会有找不到房客又无任何证明方式的困扰,同理而言,不论是房东对房客或是房客对房东应也是可以做相同的要求。
但是证件留存在他人手中,毕竟会有些顾虑,若担心证件遭人冒用,可在影本上注明『仅供租屋使用』的字样。

 

Q13、跟二房东签约要注意什么?

A13:向二房东承租时,一定要请二房东出示与大房东签的租赁契约,并注意该约的租赁期限是否已经过期,以免贸然缴付押租金后,二房东迁走却无法追还;另要留意的是契约中是否有明订不得将房屋分租或转租的规定,若有此规定二房东便无权将房屋再行分租给第三人。
由于二房客的租赁权益关系仅及二房东,若大房东依其与二房东之相约,要求二房客迁离或缴交押租金等,易生纠纷。建议尽量避免,如欲分租房屋中之一间,建议二房客直接与大房东签约(当然大房东与二房东之租约,例如租赁范围、租金应另订新约或于原来契约中修正调整之。),免生纠纷。

 

Q14、请问签约若是房东没空,所以仲介代签可以吗?会不会不安全?而且仲介要我签约当天带身份证影本和正本还有一个印章过去,不过我以前租房子都是不需要这些,所以有点怪怪的,而且从头到尾都是和仲介接触的,也没有房东的电话,所以有点?心,因为己缴了议定金,而且就快要签约了,请问有谁能帮我解答一下呢?

A14:建议您也请仲介提出代理房东签约之证明,如房屋权状、身份证、代理授权书等, 使契约之签定更有保障。 至于身份证正、影本仅为双方验证用,您可询问仲介是否需要留底之用意,您自己再行斟酌是否要交付予仲介或房东。

 

Q15、我最近找了一间房子,屋主委讬自己的朋友(也是仲介业者)全权帮他处理,那如果签订合约的时候,我该注意什么?是直接跟他朋友签约吗?还是可以对方检附什么委讬的证件之类的? 另外我有需要付仲介的费用吗?

A15:
1.建议您先问清楚房东的朋友(仲介业)是否需收费,因坊间的仲介费收法不一。
2.询问清楚仲介仅为居间人或签约也需与其订立。若仅是居间介绍人很单纯的只有收费问题;若仲介也为签约人,则需请仲介提出屋主委讬书及身份证,以维护自身权益。另需注意,因契约签立人为仲介,万一日后契约发生问题只能找仲介负责,而无法找房东负责。

 

Q16、第十六条「本件租屋之房屋税、综合所得税等,若较出租前之税额增加时,其增加部份,应由乙方负责补贴。乙方决不异议。」一般市售的房屋租约书都有这条,这是合法的吗?我有房贷加上租人便宜,还不够付房贷,可以这样要求吗?

A:契约内容只要不违反法律强制性规定,及公序良俗,当事人所作之契约内容及协定,仅当事人同意,契约即生效成立。故赋税亦可由当事人双方约定欲归责于何方,法律并无强制规定。

 

【解约、违约问题】

※提前解约的问题也是纠纷排行前五大,总归一句:事前签约时细看契约内容,才是预

 

Q1、和同学一起承租一间房子,学期未终,其中一个室友即表明不再愿意承租而搬走了,房东却要求我们负担全部的租金,这合理吗?

A1:此时最好是先确认一下自己的契约书是如何签定的,您是推派代表出来签的呢?还是各别和房东签的呢?
若您是推派代表出来签约,应特别注明,否则对房东来讲,他面对的只有签约者(租约上之「承租人」),若照契约而行,收足全部租金,并无违法可言。所以建议诸位房客,若大家一起合租整层的住家,不要怕麻烦,还是和房东分开签约是较能保障自己的方法;而房东通常会觉得麻烦,一人一份契约书光是写字就挺累人的,这时,您也可变通一下,在一份契约书上分别注明各个承租房客的姓名、承租范围、租金,若能清楚的明订各人的范围,当室友提前解约离开时,房东也无权要求房客需支付整户全部的租金,而造成您的负担了。

 

Q2、房客在什样的情况下,才能够提前终止租约?

A2:仅房客得终止租约者:
1. 供居住处所之租赁,租赁物有瑕疪危及安全健康时(民法424条)
2. 出租人有修缮义务,经催告而仍不修缮时(民法430条)
3. 租赁物一部灭失而存馀部份,不能达租赁之目的时(民法435条)
4. 因第三人主张权利,致不能为使用、收益时(民法436条)
5. 承租人死亡者,租赁契约虽定有期限,其继承人仍得终止契约,但应依民法第452、450条第三项规定,先期通知。

 

Q3、在租约期满之前想提前搬离,房东却要扣全部的押金,是合理的吗?

A3:在租约期满之前想提前搬离,即表示要违约了,契约上若有约定关于提前终止租约赔偿的条文时,就应照契约条文行使,但一般市售的契约赔偿额度除了有没收全部押金的条文外甚至还有的是写下高达五倍的赔偿金额,所以房客签约可说不可不慎。
若条文中写下如此严苛的条件,又想要争取少赔一些的话,就请诸位将违约的房客,好好的和房东沟通一下吧,毕竟当时签约的您也并未表示异议啊。若您的契约条文并未订下任何解约条款,这并不代表您可来去自如喔,房东若不同意您提前搬走,是可以要求您履行完成契约(不住在那里,租金还是需要照付)的。

 

Q4、那么在订约时,提前解约的赔偿额度通常是多少才是合理的?

A4:建议双方相当于以一个月租金之金额为准,应是较为合理的额度。

 

Q5:租约到期要搬走时,房东说等水电费单来算清以后,才会把押金退还,这是合理的吗?

A5:租屋到期时有许多费用会是无法立即结清的,如:水电费、瓦斯费、电话费、甚至是租赁期间所造成的损坏赔偿等等,因此房东要求保留部份的押金来做扣抵是合理的;不过,建议双方尽量估算合理的价格以做扣抵,馀款应先返还,届时房东再以收据或单据来和房客结算,

 

Q6、房东要卖房子,要求我们即刻迁离,我可以不搬吗?

A6:民法第425条「出租人于租赁物交付后,纵将其所有权让与第三人,其租赁契约,对于受让人,仍继续存在。前项规定,于未经公证之不动产租赁契约,其期限逾五年或未定期限者,不适用之。」
此谓「买卖不破租赁」,即租赁关系对新屋主仍然存在,房客仍得使用至租期届满。房东请您先行迁离,因是希望有个单纯的环境较能顺利的将房子卖出。因此,您若是不愿迁离,则可主张民法前揭买卖不破租赁之规定,但亦提醒您如房东仍将房屋出售,请确定自己的押金是否已顺利移转给新屋主,并向新屋主提示租约以明权利义务。
若您也愿意配合房东搬离,则可看看租约中针对提前解约事项的罚则或和房东协商搬迁的相关事项。

 

Q7、房东不愿和我签订契约仅用口头方式约定租约,现在房子将被卖掉了,我能适用档案: 契约范例, 存证信函买卖不破租赁的方式吗?

A7:民法第425条「出租人于租赁物交付后,纵将其所有权让与第三人,其租赁契约,对于受让人,仍继续存在。前项规定,于未经公证之不动产租赁契约,其期限逾五年或未定期限者,不适用之。」
先来解释何谓未定期租约:
所谓未(不)定期租约有三种状况-
1. 不动产租约期限逾一年,且未立字据者(民法422条)
2. 租赁契约订立之初,即未定有期限者。
3. 租赁期限届满,承租人仍为租赁物之使用收益,而出租人不即表示反对之意思。(民法451条)
所以说和房东未订立任何文字的契约,即代表为不定期租约,对于未经公证的不定期租约,通常是无法适用于买卖不破租赁的保障。

 

Q8:和房东签订房租契约为始于11月1日,并且同意提前在11月1日入住,因个人因素只住了一天便向房东要求解约,但契约条文中注明:"契约期间乙方若拟签离他处时,乙方不得向甲方请求租金及保证金偿还"及"租金应于每个月3日以前缴纳每次应缴一个月份",而已预付一个月租金及押金,请问可否拿回一个月的租金? 再者房东有口头承诺会退一个月租金给我,但至今仍未有消息。

A8:请您先看一下契约中提前解约的罚则,若是如您所陈述的"契约期间乙方若拟签离他处时,乙方不得向甲方请求租金及保证金偿还",即使您只有承租一天,也必须依着契约走,赔偿契约中所定的违约金。建议您可以再与房东联系协商,既然他口头有答应您退还一个月的租金,那应该是还有商量的空间!

 

Q9:目前租的房子因为太潮湿了,木制的家具都发霉了,而且我发觉我的天花板上面有一片黑黑的地方过了一阵子后,家中突然多了很多的小虫子,都聚集在天花板上,而且有愈来愈多的感觉,我可以依照这些问题跟房东提早解违吗?

A9:请您针对上述情形拍照存证,并请房东到场查看,询问有无改善之可能,若房东明确表示「无法改善」,请您依民法424条要求解约。

 

Q10:我家的网络一天到晚都会断线,断的粉离谱和房东说了,都只是治标没有治本,问题一天到晚都还是在发生,他看来都不积极处理,我才住进1个月多,现在想搬离这,可以解约吗?

A10:您的合约内容若已明定"宽带"为所附设备之一,您可依民法429条寄存证信函请房东修缮,若房东经一定时间催告后房东不修缮则依民法430条请求解约。这中间需经一定时间催告及合法的终止租约。

 

【转租、分租的问题】

Q1:我个人因学校与工作的问题要在外头租屋,经朋友介绍,有一间4房1厅的屋子刚好缺一个人,因为是朋友介绍的,所以对其他的房客并不熟,屋子是由其中一个房客签的合约,而保证人是他女友,租约刚签下不久,一个月8000NT,然后押金3个月共24000NT,因为我的房间较小,所以谈好,一个月我的房租1700NT,另外要分摊押金6000NT,因为跟签约的房客和保证人我都不熟,所以想请问能不能我和签约的房客签一张契约,免的到时候出问题(押金拿不回来之类的),但是由于他不是屋主,所以不能用平常的房屋契约去签,所以想请问我的契约该怎么写?

A1:建议您还是与房客签定租赁契约,不论房客之身份是否为屋主,仅要屋主同意转租,而您同意与此房客承租,并注意房客与大房东之合约租期,是否超过与您定立之租期即可,故此房客为二房东,您为三房客;租期与租赁条款只要您们双方均同意即可。

 

Q2:今5月初跟现在的房东签订合约,当初合约没有明文不能带女友回来过夜,可是这边的房东却因为以女友过夜为由,要多酌收过夜费,可是要收多少他也没有在合约书上讲清楚,他这样子变相收钱请问合理吗?

A2:若您签定的合约为一般市面上均可买到之版本,即明确规范租赁物不得出借、转租;若租约没有规定,虽然您有房屋的使用权,但租约中亦已明定只有您为承租人,而不包括其它人,故房东有权主张加收租金,唯请房客说明留宿加收金额,避免日后留宿金额调涨,而生之纠纷。

 

Q3、原租约至本月底到期,房东于今天才来电告知,若要续租则租金欲涨价25%,请问房东这样的做法合理吗?若不接受房东的条件,可向房东要求多久的时间寻屋呢?

A3:
1.根据土地法第九十七条第一项『城市地方房屋之租金,以不超过土地及其筑物申报总价年息百分之十为限』及第二项『约定房屋租金,超过前项规定者,该管直辖市或县市政府得依前项所定标准强制减之』,依上述法条,不知您的涨幅额度是否超过,但一般来说除非租金真的超出平均行情一倍以上,否则不太可能超出此法规定立之数额。
2.契约届满后,租约即期消灭,承租人理应迁出并返还租赁物予出租人,故您于法无据得要求延缓时间,仅能依情与房东协商延缓。

 

Q4、我有一个同学,下课后偶尔会跑来我这用用电脑什么的,可是房东确说这违反"未经甲方同意,乙方不得将房屋全部或一部转租、出借、顶让,或以其他变相方法由他人使用房屋。"这一条文,请问这条文可以限制到底有那些呢?

A:其实这个条文,可规范的很广范。严格来说,房东的确可主张,房客不得任意带人进入。其实不论条文订立如何,维持良好的租赁关系,才是较好的办法。

 

【修缮问题】

※修缮问题一直以来即居学生租屋问题榜首,因此提醒同学们在事前签约即明列清楚,以避免事后因往返沟通耗费太多时间、精神,甚而导致租赁关系破裂。

Q1、修缮责任该由谁来负责?

A1:依民法429条第一项规定:租赁物之修缮,除契约另订定或另有习惯外,由出租人负担。换言之,原则上租出去的房屋有毁损时,房东都有义务予以修复,但双方当然也可以另外约定由谁来负责维修,甚至可以在契约中明定何种房屋毁损由房东负责,何种又由房客来负责,如此明确的约定,即可避免日后双方为修缮问题争执不休徒增困扰。

 

Q2、搬进去时所附的设备是正常的,可是没多久却不能使用了,该由谁来负责维修?

A2:(参照民法429条)原则上若租出去的房屋在房客正常使用下因日久耗损而有毁损或不能使用时,例如屋顶漏水、水管不通、灯具基座腐蚀等等,房东都有义务予以修复,以利房客居住使用。
若照民法来讲,修缮范围应涵盖所有租赁物品的维修,大致房子的硬件结构小致灯泡的换新,都应该由房东负责,但若连日常使用的灯泡换新等消耗性设备都要由房东亲自出马,对于租赁关系的维系上,很可能造成一些影响。所以若发生设备忽然无法使用的状况,可以先评估造成无法使用的原因,是否自己操作不当所造成?是否只是小小零件自己修复即可?还是因设备老旧而造成的毁损?待查明原因厘清责任后,再与房东做沟通,应能较易达成共识并尽速解决问题。
总之,为了避免修缮责任认定发生争议,建议双方签约时,在契约上注明设备的使用现况以及修缮责任归属清单,这样才可以减少修缮纠纷的发生。

 

Q3、几个月前发现浴室有些微漏水现象,原本不以为意,没想到最近漏水的现象愈演愈烈,通知房东来修,房东却要我们负担一半的费用,合理吗?

A3:租赁物之修缮是房东之义务,但对于租赁物的保管,房客也是有责任的。房客承租房屋,对于租赁物须善尽善良管理人之义务,也就说不但要维持房子的正常使用状况(不故意破坏污损房屋、变更房屋结构….),也要尽到危害通知的义务。
当发现房屋有需要修缮的状况,要尽早告知房东,并和房东约定在一定期间内(如:一星期、半个月,不要用尽速、近期等不确定字眼)过来修理,以免灾害扩大,反而需要赔偿房东所受的损失。(请参考民法第430条-432条)

 

Q4、已告知房东有设备需要修缮,但对方一直迟迟未处理,该怎么办?

A4:民法第430条:「租赁关系存续中,租赁物如有修缮之必要,应由出租人负担者,承租人得定相当期限,催告出租人修缮。如出租人于其期限内不为修缮者,承租人得终止契约或自行修缮而请求出租人偿还其费用,或于租金中扣除之。」
通常碰到需维修的状况时,大都会先以口头上通知房东前来修缮,但当发现房东有拒绝或是拖延不来处理时,这时就可以写存证信函告知房东前来修缮,若房东仍是不予理会,在约定期限过了后,房客可以根据民法第430条要求终止租约或是自行修缮。若房东愿意由您自行修缮处理,建议您,在请人修缮前最好还是先行估价,将费用告知房东,以避免因对修缮费用认知有差距,让房东拒绝支付而产生纠纷。在修缮完成后,则须备齐所有凭证以便对房东报帐,进行租金扣抵。
建议:
修缮问题一直是纠纷最多的一项问题,提醒房客在事前订约即能约定清楚责任归属,在发生问题时,能尽量做好沟通并达成协议,切记勿以恶言相向,以免双方关系破裂,影响日后彼此互动关系。

 

Q5、双方的修缮责任该要如何签定在契约书中?

A5:大概可区分几种修缮部份—
1. 房屋硬件结构部份:如隔间、墙壁、支柱等等
2. 家俱、设备部份:如沙发、桌椅、电视、冰箱….
3. 消耗性器材:如灯炮、灯管、水龙头内橡皮…….
对于需维修的部份,最好能名列出是何种设备及哪些部份,再来区分责任;必要时可再利用拍照存证,当成签约时的附件。

 

Q6:我租的房子合约上有写明"包第四台费用"但是房东却用偷接的,有人要来查的时候线就会被拔掉,请问 这样子有没有办法跟房东要求正常装第四台呢?我应该怎么说才能维护我的立场呢?

A6:建议您先与房东口头协商,告知现有的收视问题,及合约上载明“租金含第四台”请房东履约,若房东无法做到,请先寄发存证信函依契约内容及民法423条请房东履约,若房东仍不履约,则可要求解约。建议您可至当地乡镇市公所声请调解,或许会较快解决问题。

 

Q7:铁捲门无法关闭,今早打电话给房东,他说他交给我们时是好的,所以应由我们自行修理,这样对吗?

A7:依民法429条,租赁之修缮,除契约另有订定或另有习惯外,由出租人负责。也就是说房东必需负责修缮除非契约中明订房客负责。

 

Q8:水塔抽水马达故障检修,房东说这是属于消耗性物品跟灯管一样,所以损坏须由房客自行负责修缮费用,请问这个说法是正确的吗?

A8:请你看一下契约内对于修缮的责任归属有没有特别的规定,如果没有特别约定的话修缮的责任在于房东房客无须支付此笔费用。

【隐私权问题】

※对于房东常无视同学的存在而任意出入,对同学来讲也是一大困扰,建议同学在有了法的认知后,再辅以情理上的沟通,应较能圆满解决此一问题。

Q1、租约快到了,跟房东打算不再续约,最近房东不断的带着新的房客进来看屋,这样可以吗?

A1:民法第421条:称租赁者,谓当事人约定,一方以物租与他方使用、收益,他方支付租金之契约。换句话说,房东将房屋出租,即表示需按照契约中明定的承租范围交予房客使用,房东是不能再以〝这间房子是我的〞为由要求房客无条件地开放门户让自己能自由出入。建议应以彼此尊重之方式,事先联络、沟通,在房客同意或约定在场之时间,以进入租屋,避免纷争。

 

Q2、房客可以自行换锁吗?但房东说为了安全起见,以防万一有突发状况,想留有一份备份钥匙,以备不时之需可以使用,房客可以拒绝吗?

A2:房客承租房子后,除非双方有特别的规定,是可以自行换锁的。但有时房东会担心房客(尤其是在学生)忘了关水电瓦斯或是有什么突发状况,不放心的想进去巡巡看看,所以会要求留有一支备份钥匙,当然,房客是可以拒绝房东留有备份钥匙的权利,但房客最好能提供让房东安心的保证,将房东的房子视做自己的家般的维护,房东的担心害怕若能减少,就不会一再的要求要去巡视才放心。不过记得在契约期满将房子返还给房东时,要将之前所换过的门锁回复原状。

 

【费用(水、电、瓦斯)问题】

※同学们对于自己所支出的费用是否清楚、是否觉得合理?与其蒙蒙懂懂,倒不如先 来了解如何计算、权利义务又在哪里。

Q1、水电瓦斯费的基本计算概念。

A1:1度水= 1公吨= 1000公斤= 1000公升= 1立方公尺= 约2.3元
「一度电」就是1,000(W)瓦耗电的用电器具,使用一小时所消耗的电量,表示为1000瓦,小时(WH)或1瓩,小时(KWH)。其关系如下:
1 度电=1000瓦.小时(WH)=1瓩.小时(KWH)
例:10瓦的小夜灯,用电1,000小时消耗多少度电?
10瓦×1,000时=10,000瓦.小时(WH)
=10瓩.小时(KWH)
=10度电
要知电器用品耗电电力,可由铭牌中查知或说明书内得知。购买电器时应确认其耗电量,同样产品应选择耗电量较小者,对于不符规定,未标明耗电电力之产品请勿购买。
计算方式可参考台湾电力公司→常见问答→电费计收
瓦斯计算方式请参考:http://www.taipeigas.com.tw/service/acountWay

 

Q2、签约时并不知道要付管理费、清洁费,现在管理员来收费,这笔费用该是由我们 支付还是由房东支付?

A2:应与房东协商,否则如未载明于租约,房东(区分所有权人)应依公寓大厦管理条例及该社区规约,负有给付义务。建议订约时,如承租的是应缴管理费之大厦房屋,应先谈清楚,并载明于租约。

 

Q3、前一个房客积欠了好几个月的管理费未缴,最近管理员一直来催缴,我一定要缴吗?

A3:前房客积欠管理费,应负给付义务者是房东(如房东与前房客有约定应由承租人负担者,房东给付后,得再对前房客请求赔偿),新房客就前房客积欠之管理费并无缴纳义务。

 

Q4、租了一间套房签一年期,房租合约上注明了半年付一次,水费100/月,公用电200/月,自用电3.5/度。在月初时换了新房东。换新房东后,他说水费大家用太凶了,所以要变成200/月,公用电300/月自用电4/度。合理吗?

A4:根据民法425条买卖不破租赁原则,新屋主仍需依照旧屋主所制定之合约履行其权利、义务。也就是您有权利请新屋主履行旧合约,且非经您的同意,不得任意更改契约内容。
建议与房东协商时,尽量以情理陈述,而将法律的部份,放在协商内容的最后,免得破坏双方的租赁关系。

 

【房屋被法拍问题】

 

Q1、租了一间套房,租约一年,到今年四月就到期了,但上个月却收到法院的人过来贴单子说是这间房屋被法拍了,因为我的房租是半年给一次,所以是已经付到四月份的了,另外有两个月的押金,现在房东已经找不到人了,电话也变成空号,实在是很担心,因为管理员一直催,所以还帮房东垫了两个月的管理费,请问我现在该怎么办,万一四月到期我的押金怎么办,能不能就把押金抵房租住到六月,万一新屋主或法院找人过来要收房子那我又该怎么办?

A1:您可主张民法425条买卖不破租赁,住至四月期满,至于多缴付之管理费及押金返还,仍需寄发存信予房东请其返还,但不得主张住至六月份。

 

Q2、今天约在下午五点时,我在房间里(因为我的房间在一楼,靠近大门),听到一名房客和一位自称是仲介的男士说话。这名房客开门进来,看到这位自称是仲介的男士,就问"你怎么有这里的钥匙?" 这位男士才说他是房仲,并说房东要卖这两栋出租套房。房客一听就说"啊?要卖掉",房仲说,不用担心还是可以继续租?后续我听到房客问房仲卖了多少钱,房仲说两栋各598万,从93年贷款买的,贷款已缴清~但我目前尚未收到通知。是今天才听到的,当时我在房里他们的对话我在房里都能听到~!
我想请问一下:
1.房仲可以自由出入我们所租的套房吗?
2.日后如果这两栋楼房的所有权人换为房仲或其他买主,试问我们的权益在那里? 押金如何取回?
3.目前我尚未收到这项通知,房东是否应告知房客说房东已转手的消息?

A2
:1.您先跟房东沟通,房仲业若要带看屋需进入承租户的房内,请先告知一声,否则若有发生例如失窃......等等状况,责任归属会难以鑑定。
2.房东出售房子并不会影响到房客的权益。“民法425条第一款出租人于租赁物交付后,纵将其所有权让与第三人,其租赁契约,对于受让人,仍继续存在。”押金的部分新旧房东会自行处理,您可不必担心,权益也不会受到影响。
3.房东需不需要一定要告知房客所有权转移,这并没有强制的规定。

 

Q3、当初租房子的时候,房东告知夏天会帮我们装冷气!但因为他要卖房子这中间一直有仲介带人看房子而且都未经我们同意直接进入,现在这房子已经卖掉了!房东摆明不想花钱帮我们装冷气!想请教
1.这样我们可以请他退押金吗?
2.房子卖掉我们要对谁?他这样没错吗?是我们先租下来的阿!

A3:
    1.房东若已将租赁物出卖,您主张民法425条买卖不破租赁,主张契约仍有效力,仅为房东变更为新屋主。
2.您不得以租赁物出卖为由,主张契约灭失无效。
3.夏日装冷气,若有明确定于契约中,则可向房东要求,不论新、旧屋主;若无定于契约中,则需举证始得向新、旧屋主主张装冷气。
4.房东不得擅自进入,房客之承租处,否恐犯刑法侵入住居罪。

 

Q4、房东的房子最近才全部整理好,家具也都进驻了!原本打算六月底左右搬进去。前几天路过时,看见仲介公司贴了一个'售' 我吓了一跳!赶紧打给房东,他说他想卖卖看,我们都和他签一年合约了,房租也付了他半年!房东是说真的要卖也是等租约到期后才会卖,可是到时仲介带人来看房一定会造成我的困扰,我和他签的合约是一般书局买的制式合约,我需要加强哪些项目保护自己的利益?是否可以提供我意见?

A4:
1.即使房东在租期内将房屋售出,依民法425条您可主张买卖不破租赁,租约继续存续,您可继续居住至期满。
2.若房东在租约期间,欲请仲介带人看屋,需要经过您的同意,才能进入您的租赁处所,在您未同意的状况下,任何人均不得进入租赁处。